大公社評：二手價格急反彈　放寬樓市宜三思

港府增加土地供應見效，未來三至四年本港私人住宅潛在供應量創出有紀錄新高，達到九萬二千個。即使供應大山壓頂，但過去一個月二手樓價卻意外不跌反升，一定程度與市場憧憬遏抑樓市措施逐步放寬有關，加上美國加息步伐可能比預期緩慢，帶動近期樓價低位反彈。鑑于樓市有再度蠢動的跡象，當局調控政策必須堅定不移，樓市辣招不宜輕言減辣或撤銷，否則遏抑樓市便會前功盡廢。

中原地產公佈最新的二手樓價格指數報一二九點八七，按週上升百分之一點四九，而按月更急升百分之一點八九，令二手樓價格指數累積跌幅由百分之十三收窄至百分之十一，二手樓價格在四月份反彈力度超出預期，主要是二手樓業主因應多項客觀因素，開始收窄物業減價幅度，推動二手樓成交價止跌反彈。

自從樓價跌幅超逾一成之後，地產業界不斷呼籲當局放寬樓按或減辣，而中國經濟穩中向好，刺激環球股市反彈，亦有助改善樓市氣氛。同時，美聯儲局主席耶倫發表利率鴿派言論，全球低息環境或再持續一段時間，也支持樓價反彈。

事實上，就算差餉物業估價署公佈樓價指數錄得六連跌，但三月樓價跌幅只有百分之一點二八，較前數月平均約百分之二跌幅大為收窄，似乎預示首輪樓價調整將會結束。

無論如何，考慮到下列因素，當局對放寬樓市政策宜三思而後行。（一）私人住宅潛在供應量有變數。港府過去多年增加土地供應的成績是有目共睹，今明兩年住宅落成量預期增加至一萬八千個，未來三、四年住宅潛在供應更達到破紀錄的九萬二千個，但上述潛在住宅供應存在變數，其中地產商可因應市況，放慢項目建築步伐，推延物業落成日期。

（二）本港負資產問題不算嚴重，未有衝擊銀行體系穩定性，無必要急急放寬按揭或減辣。雖然今年首季負資產宗數按季大增十四倍至一千四百多宗，涉及金額四十九億元，但主要涉及高成數按揭，包括涉及按揭保險與銀行員工的貸款，情況並不嚴重。由於近月樓價反彈，預料第二季負資產宗數不會急劇惡化。事實上，金管局已推出七輪樓市逆週期措施，確保銀行體系穩定。去年底銀行新造按揭平均按揭成數為五成，供款與收入比率只有百分之三十四，不論銀行與供樓者均有足夠抵禦能力，應對樓市下行風險。

（三）樓市剛性需求仍然殷切。面對經濟走下坡，預期今年首四個月一手樓成交宗數仍有二千四百宗，涉及成交金額接近三百億元，當中豪宅樓盤銷售表現最為突出，經濟大環境轉弱對豪宅買家實際影響不大。

迄今為止，本港樓市調整幅度有限，相對於過往七年樓價倍升，跌幅實在温和，而且價格水平仍與普羅大眾購買力脱節，市民置業難問題未有完全解決，暫時沒有充足理據與條件支持當局調整遏抑樓市措施。

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