大公社評：股債風雨飄搖　樓市似好還憂

近期本港樓市氣氛好轉，地產商競投土地明顯比前進取。長實地產昨日以逾十九億元投得沙田九肚麗坪路地皮，成交價格比預期高三成。不過，美國加息陰霾下，環球股債市場連日風雨飄搖，資產泡沫爆破有跡可尋，本港樓市難以獨善其身，後市似好還憂。

今次長實地產投地一擊即中，為四年來首次在政府賣地計劃之中成功奪得地皮，加上近月新樓盤銷情暢旺，九月至今累計售出逾二千個單位，一定程度增強市場對樓市前景的信心，但需要注視的是，賣地成績未有反映近日環球金融呈現急轉直下的市況，股市、債市、匯市、原油及黃金等資產價格全面下挫，投資情緒極度恐慌，可知道今次大跌市非比尋常，本港樓市或遲或早跟隨股債等資產價格回調。

事實上，面對美國利率政策不明朗與地緣政治風險上升，環球股市反彈乏力，其中港股連續第三個交易日下跌，恆指累積跌幅近千點，向下調整之勢已成，而港股市值在短短數日迅速蒸發八千億元，因而不能低估股市下跌帶來負財富效應，對私人消費會有不利影響。第三季本港經濟增長動力有可能再度轉弱，近月樓市旺勢未必能夠延續下去。

同時，全球債市爆泡危機下，金融市場恐慌情緒連日高燒，一個主要原因是債息持續上升。目前環球主權債孳息已抽上三個月以來高位，其中美國長債孳息從今年低位累升了逾四分一釐，從而推高了信貸融資利率，若然全球債息升勢持續，必然會傷及企業經營以至世界經濟。

雖然美聯儲局對於是否加息仍然猶豫不決，但隨着債息回升，全球已變相加息了，對資產價格瘋漲情況會產生抑制作用。君不見環球股市短期已見頂回落，展開深度調整，而長達三十五年的全球債市大牛市也面臨告終，代表低息融資時代結束，本港樓市狂態實在難以重現。

其實，近期樓價重拾升軌，新盤銷情暢旺，但不排除是虛火而已，這與投資需求突然增加有密切關係。自英國公投脱歐之後，全球央行加碼放水刺激經濟，市場憧憬超低息環境可長期持續下去，資產價格亦會有升無跌，吸引買樓收租的投資客蜂擁入市，個別新樓盤的投資客比例竟然高逾五成。

不過，近日環球股債大冧市，尤其是債息急促抽升，對本港樓市而言如“一盆冷水照頭淋”，可產生即時降温作用，令市場知道資產價格不可能長升長有，且開始見頂回落。全球信貸融資利率真的見底回升，物業資產價格豈能倖免呢？

環球股債市場步入新一波震盪期，進一步添加世界經濟下行壓力，下半年本港經濟增長步伐可能比上半年的百分之一點二五更為緩慢，而近月本港樓價急促回升，根本缺乏基本因素支持，只可視為急跌後一次強勁反彈，迄今樓市調整期仍未完結。

【大公網】